Vid köp av fastighet har köparen en omfattande undersökningsplikt. Ett vanligt scenario i tvister om dolda fel är att köparen inte har följt upp tydliga anmärkningar i ett besiktningsprotokoll. Detta kan få stora juridiska konsekvenser.
Köparens undersökningsplikt
Enligt lag ska köparen undersöka fastigheten noggrant innan köpet.
-
Om en besiktningsman noterar risker eller anmärkningar, måste köparen agera och utreda vidare.
-
Gör köparen inte det, anses felet ofta som upptäckbart och kan därför inte åberopas som dolt fel.
Exempel på situationer
-
Besiktningen visar ”förhöjda fuktvärden i källarvägg” – köparen utreder inte vidare och upptäcker senare mögel. Domstolen kan då anse att köparen själv bär risken.
-
Besiktningen anger ”risk för sättningar i grunden” – köparen följer inte upp. När sprickor senare uppkommer kan det vara för sent att kräva ansvar av säljaren.
-
Om anmärkningen är diffus, t.ex. ”risk för radon”, men köparen inte gör mätning, kan köparen anses ha brustit i undersökningsplikten.
När köparen mister rätten att åberopa fel
Domstolar har i flera rättsfall slagit fast att:
-
Om en anmärkning i besiktningen borde ha lett till fördjupad undersökning, men köparen inte agerat, är felet inte dolt.
-
Köparen kan inte senare hävda att säljaren ansvarar för felet, även om det var allvarligt.
Undantag
Det finns undantag där köparen ändå kan ha rätt:
-
Om säljaren medvetet undanhållit information eller lämnat felaktiga uppgifter.
-
Om besiktningsmannen gjort en uppenbart bristfällig bedömning som köparen inte rimligen kunde ifrågasätta.
Sammanfattning
Om köparen inte följer upp besiktningsanmärkningar riskerar denne att förlora rätten att åberopa felet som dolt.
-
Att ignorera varningssignaler i ett besiktningsprotokoll anses som brist i undersökningsplikten.
-
Säljaren ansvarar bara för verkliga dolda fel, inte för fel som köparen hade kunnat upptäcka.
För köparen är det därför avgörande att alltid följa upp riskanmärkningar med vidare undersökningar innan köpet – annars kan möjligheten till ersättning gå förlorad.
