När det gäller fel i samband med köp är det stor skillnad på om det rör sig om en fastighet eller lös egendom. Reglerna om ansvar, undersökningsplikt och preskriptionstid varierar, vilket påverkar hur felbedömningen görs i en tvist.
Fastighet
En fastighet omfattar mark, byggnader och det som hör till byggnaden. Vid köp gäller jordabalkens regler, särskilt 4 kap.
-
Köparen har en omfattande undersökningsplikt.
-
Säljaren ansvarar endast för dolda fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning.
-
Köparen kan kräva prisavdrag, skadestånd eller hävning.
-
Preskriptionstid: Köparen kan åberopa dolda fel i upp till 10 år efter tillträdet.
Exempel: fuktskador i grunden, fel i avlopp eller otillåtna tillbyggnader.
Lös egendom
Lös egendom omfattar exempelvis bostadsrätter, bilar, båtar, maskiner och möbler. Här gäller köplagen eller, när köparen är konsument och säljaren näringsidkare, konsumentköplagen.
-
Köparen har undersökningsplikt, men den är mindre långtgående än vid fastighetsköp.
-
Fel föreligger om varan inte stämmer med avtalet eller vad köparen med fog kunnat förutsätta.
-
Köparen kan kräva avhjälpande, prisavdrag, skadestånd eller hävning.
-
Reklamationsfrist: fel måste reklameras inom skälig tid och senast inom 2–3 år beroende på lag.
Exempel: felaktiga vitvaror i en bostadsrätt, dolda motorfel i bil eller brister i en båt.
Viktiga skillnader i felbedömning
| Fastighet | Lös egendom |
|---|---|
| Regleras av jordabalken | Regleras av köplagen/konsumentköplagen |
| Undersökningsplikten mycket långtgående | Mindre omfattande undersökningsplikt |
| Fel måste vara dolt för att säljaren ska ansvara | Även avvikelser från avtalade egenskaper kan räcka |
| Preskriptionstid 10 år | Preskriptionstid 2–3 år |
Sammanfattning
Skillnaden mellan fastighet och lös egendom i felbedömning ligger främst i undersökningspliktens omfattning, säljarens ansvar och preskriptionstiden.
-
Vid fastighet gäller ett mycket starkt krav på att köparen själv utreder fastighetens skick.
-
Vid lös egendom har köparen ett starkare skydd mot fel, särskilt i konsumentköp.
För både köpare och säljare är det därför avgörande att känna till vilken kategori köpet tillhör, eftersom reglerna skiljer sig så markant.
