När en köpare upptäcker ett dolt fel i en fastighet är det avgörande att reklamera i tid. Lagen ställer krav både på att reklamationen sker inom skälig tid efter upptäckten och inom en absolut tidsgräns. Missas någon av dessa frister kan köparen förlora rätten att kräva ersättning.
Skälig tid efter upptäckt
En reklamation måste ske inom skälig tid från det att köparen upptäckt felet.
-
Vad som är skälig tid bedöms från fall till fall.
-
Domstolar har i regel ansett att en reklamation inom några månader är acceptabel.
-
Om köparen väntar längre kan rätten gå förlorad, även om felet är allvarligt.
Det betyder att köparen inte kan vänta i flera månader eller år och sedan kräva ersättning.
Absolut tidsgräns – preskriptionstid
Utöver kravet på skälig tid gäller en preskriptionstid:
-
Köparen kan endast åberopa dolda fel i fastighet i upp till 10 år efter tillträdet.
-
Efter denna tid är säljarens ansvar helt preskriberat.
Kombination av frister
För att ett krav ska vara giltigt måste köparen alltså:
-
Reklamera inom skälig tid efter att felet upptäckts.
-
Hålla sig inom den 10-åriga preskriptionstiden.
Båda kraven måste uppfyllas – det räcker inte att hålla sig inom den längre tidsramen om man väntar för länge med att meddela säljaren.
Varför är tidsfristerna viktiga?
Syftet är att skapa balans mellan köpare och säljare:
-
Köparen får rimlig tid att upptäcka fel som inte var synliga vid köpet.
-
Säljaren får trygghet i att ansvaret inte gäller hur länge som helst.
Sammanfattning
-
Reklamation ska ske inom skälig tid efter att köparen upptäckt felet – oftast inom några månader.
-
Köparen kan aldrig åberopa fel senare än 10 år efter tillträdet.
-
Missas någon av tidsfristerna går rätten till ersättning förlorad, oavsett felets omfattning.
En snabb och tydlig reklamation är därför avgörande i tvister om dolda fel i fastighet.
