Vid tvist om fastighetsköp är det ofta avgörande att skilja mellan ett dolt fel och en brist i standard. Båda kan påverka köparens förväntningar, men de bedöms olika juridiskt. Endast dolda fel kan ge rätt till ersättning eller prisavdrag – brist i standard räknas däremot som något köparen får tåla.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är en brist i fastigheten som:
-
Inte kunde upptäckas vid köparens undersökning.
-
Inte kunde förväntas utifrån fastighetens ålder, skick och pris.
-
Påverkar fastighetens värde eller användning negativt.
Exempel:
-
Fuktskada i grunden utan synliga tecken.
-
Felaktig elinstallation dold i väggarna.
-
Mögel bakom tätskikt i badrum.
Vad är en brist i standard?
En brist i standard är en egenskap hos fastigheten som:
-
Är normal och förväntad utifrån byggnadsår, pris och skick.
-
Inte innebär något juridiskt fel, utan snarare köparens förväntningar inte motsvaras.
Exempel:
-
Dragiga fönster i ett äldre hus.
-
Enstaka sneda golv eller ojämna väggar.
-
Avsaknad av modern isolering i en byggnad från 1950-talet.
Sådana brister räknas som normalt slitage eller tidstypisk standard – inte som fel enligt lag.
Varför skillnaden är viktig
-
Dolt fel → Köparen kan ha rätt till prisavdrag eller skadestånd.
-
Brist i standard → Köparen kan inte kräva ersättning, eftersom det är något som borde ha förväntats.
Domstolar gör därför en helhetsbedömning där fastighetens ålder, skick, pris och typ vägs in.
Bevisning i tvister
För att visa att det rör sig om ett dolt fel (och inte bara brist i standard) kan köparen behöva:
-
Besiktningsprotokoll som visar att felet inte kunde upptäckas.
-
Sakkunnigutlåtanden som styrker att felet är avvikande för husets typ och ålder.
-
Fotodokumentation och skadeutredning som bevisar skadans omfattning.
Sammanfattning
-
Dolt fel = Oväntad brist som inte kunnat upptäckas och som sänker fastighetens värde eller funktion → säljaren kan hållas ansvarig.
-
Brist i standard = Förväntad brist utifrån husets ålder, skick och pris → köparen ansvarar själv.
Vid tvist om fastighetsköp är det ofta denna gränsdragning som avgör om köparen får rätt till ersättning eller inte.
