Så skriver du ett reklamationsbrev om dolt fel

Det börjar ofta med en känsla.
Något i huset stämmer inte. En fläck i hörnet, en lukt du inte känt förut, en vägg som buktar.
Och efter besiktning eller teknisk undersökning står det klart – du har hittat ett dolt fel.

Men vad gör man nu?
Innan man kontaktar advokat eller går till domstol finns ett steg som är både enkelt och avgörande: att reklamera felet skriftligt.

Det är där du sätter tonen för hela ärendet – och ibland avgör om du alls får rätt senare.

Varför reklamationen är så viktig

En reklamation är mer än bara ett klagomål.
Det är en formell underrättelse till säljaren om att du anser att huset har ett fel, och att du vill hålla säljaren ansvarig.

Lagen kräver att reklamationen görs ”inom skälig tid” efter att felet upptäckts.
Vad som är skäligt beror på omständigheterna, men vänta inte.
Skicka reklamationen så snart du förstår att det kan röra sig om ett dolt fel – även om utredningen inte är helt färdig.

För en sen reklamation kan innebära att du förlorar din rätt att kräva ersättning.

Så ska brevet utformas

Ett reklamationsbrev behöver inte vara långt eller komplicerat.
Det viktiga är att det innehåller rätt uppgifter, tydligt och sakligt.

Du kan tänka på brevet i fyra delar:

1. Identifiera köpet och fastigheten

   • Ange adress, köpedatum och vem säljaren är.

   • Exempel: “Jag köpte fastigheten [adress] av dig den [datum].”

2. Beskriv felet konkret

   • Beskriv vad som upptäckts, var det finns, och när det visade sig.

   • Undvik känslor – håll dig till fakta.

   • Exempel: “Vid besiktning den [datum] upptäcktes fuktskada i badrummets vägg bakom kaklet.”

3. Ange att du anser att det är ett dolt fel

   • Förklara varför du menar att felet är dolt: att det inte gick att upptäcka, att det fanns vid köpet och att det inte var förväntat.

   • Exempel: “Skadan var inte synlig vid köpet och kunde inte upptäckas vid den besiktning som gjordes.”

4. Ange vad du begär

   • Det kan vara åtgärd, prisavdrag, ersättning eller annan kompensation.

   • Du kan också begära att säljaren hör av sig för dialog.

   • Exempel: “Jag begär att du ersätter mig för kostnaderna att åtgärda felet, alternativt att vi kommer överens om ett prisavdrag.”

Avsluta gärna med att ange att du förbehåller dig rätten att återkomma med kompletterande uppgifter eller utredning.

Tonen i brevet

Det är lätt att låta frustrerad – och ofta med all rätt.
Men det klokaste är att skriva lugnt, sakligt och respektfullt.
Tonen du använder kan påverka hur säljaren och eventuella försäkringsbolag reagerar.

Ett välskrivet brev visar att du har koll på läget och att du menar allvar.
Det är inte ett hot – det är ett påpekande i rätt tid, på rätt sätt.

Skicka och spara

Skicka brevet rekommenderat eller via mejl där du får bekräftelse.
Spara en kopia av allt – både texten, bilagor och eventuella svar.
Dokumentationen kan bli avgörande om tvisten går vidare till tingsrätt eller försäkringsbolag.

Exempel på formulering

Exempel:

Jag köpte fastigheten [adress] av dig den [datum].
Vid undersökning den [datum] har jag upptäckt en fuktskada i badrummets vägg, bakom kaklet.
Skadan var inte synlig vid köpet och kunde inte upptäckas vid den besiktning som utfördes före tillträdet.

Jag anser därför att det rör sig om ett dolt fel enligt jordabalkens bestämmelser.
Jag begär att du ersätter mig för kostnaden att avhjälpa skadan, alternativt att vi kommer överens om ett prisavdrag.

Jag förbehåller mig rätten att återkomma med kompletterande underlag.

[Namn, adress, datum, underskrift]

Sammanfattning

Att skriva ett reklamationsbrev handlar inte om att vinna tvisten i första steget – utan om att skapa en tydlig startpunkt.
Du visar att du agerar inom skälig tid, att du vet vad du gör, och att du kan stå för dina påståenden.

Lagen ger dig rättigheter, men det är brevet som aktiverar dem.
Och ibland, när tonen är rätt och underlaget tydligt, kan just ett sådant brev göra att konflikten aldrig behöver gå längre än så.