Vid många fastighetsförsäljningar anlitar säljaren en besiktningsman för att ta fram ett besiktningsprotokoll. Detta dokument används ofta i marknadsföringen av huset och kan påverka både köparens undersökningsplikt och frågan om ansvar vid dolda fel.
Vad innebär säljarens besiktning?
När säljaren anlitar en besiktningsman görs en överlåtelsebesiktning innan huset läggs ut till försäljning. Syftet är att:
-
Få fram ett protokoll över fastighetens skick
-
Synliggöra risker och brister för spekulanter
-
Minska osäkerheten kring dolda fel
-
Skapa trygghet i affären
Besiktningen är dock i första hand ett underlag – den ersätter inte köparens egen undersökningsplikt.
Hur påverkar det köparens undersökningsplikt?
Om säljaren tillhandahåller ett besiktningsprotokoll måste köparen:
-
Ta del av informationen noggrant
-
Fördjupa undersökningen om risker eller brister påtalas i protokollet
-
Vara medveten om att upplysningar i protokollet kan minska möjligheten att senare hävda dolt fel
Det innebär att köparen inte kan bortse från tydliga varningssignaler bara för att säljaren beställt besiktningen.
Kan säljaren bli ansvarig trots besiktning?
Ja, säljaren kan fortfarande bli ansvarig om:
-
Besiktningsmannen missat dolda fel som säljaren kände till men inte upplyste om
-
Säljaren medvetet undanhöll viktig information för besiktningsmannen
-
Felet inte kunde upptäckas ens genom besiktningen och därför uppfyller kriterierna för dolt fel
Köparens möjlighet att rikta krav
Om fel uppstår kan köparen:
-
Kräva prisavdrag eller skadestånd av säljaren om det är fråga om dolt fel
-
I vissa fall rikta krav mot besiktningsmannen, om köparen köpt tjänsten direkt eller om säljaren förmedlat ett så kallat besiktningsvillkor där ansvaret utvidgats
Sammanfattning
När säljaren anlitar besiktningsman får köparen ett bättre beslutsunderlag, men undersökningsplikten kvarstår.
-
Felet är inte dolt om det borde ha uppmärksammats i protokollet.
-
Felet kan vara dolt om det inte gick att upptäcka och inte kunde förväntas utifrån husets skick och pris.
-
Säljaren kan bli ansvarig om denne känt till felet men undanhållit information.
Besiktningsprotokollet är därför ett centralt dokument i många tvister om dolda fel.
