Det finns få tillfällen i livet då man granskar ett hus lika noggrant som inför ett köp – ändå är det nästan alltid något man missar. En svag lukt i källaren, en spricka i väggen, en något väl nymålad vägg. Och enligt lagen kan just det vara avgörande.
Den svenska fastighetsrätten är nämligen ganska rak: köparen har en omfattande undersökningsplikt. Det betyder att du förväntas upptäcka alla fel som går att se – eller som du borde ha misstänkt. Gör du inte det, kan du inte i efterhand kräva ersättning.
Men här kommer det intressanta: vissa fel är så listigt dolda att inte ens en erfaren besiktningsman hade kunnat ana dem. Då pratar vi om dolda fel – de fel som faktiskt ger köparen rätt att kräva ansvar av säljaren.
Gränsen mellan vad som är “dolt” och vad som “borde ha upptäckts” är sällan självklar. Ett fuktproblem bakom kakel kan vara dolt i ett fall och inte i ett annat, beroende på hur tydliga varningssignalerna var. Lagen gillar inte slarv, men den ogillar också oärlighet.
I praktiken handlar det ofta om rimlighet: kunde en noggrann köpare ha upptäckt felet? Om svaret är nej – då kan det vara ett dolt fel. Om svaret är ja – då får köparen stå för det själv.
Så nästa gång du står i ett hus med doft av nymålat och nybryggt kaffe, kom ihåg: lagen bryr sig inte om intryck, bara om insikt.
