När köparen anlitat besiktningsman – betydelsen vid dolda fel

Vid ett fastighetsköp har köparen en långtgående undersökningsplikt. Ett vanligt sätt att uppfylla den är att anlita en besiktningsman. Men hur påverkar detta möjligheten att senare åberopa dolda fel om problem upptäcks efter köpet?

Köparens ansvar vid egen besiktning

När köparen själv anlitar en besiktningsman innebär det att:

• Köparen aktivt tar ansvar för att undersöka fastigheten noggrant

• Köparen blir bunden av de iakttagelser och risker som framgår i besiktningsprotokollet

• Eventuella varningssignaler i protokollet måste följas upp med fördjupade undersökningar

Om köparen inte agerar på informationen kan denne senare förlora rätten att hävda dolt fel.

När fel kan vara dolda trots köparens besiktning

Ett fel kan fortfarande vara dolt även om köparen anlitat besiktningsman, men bara om:

• Felet inte kunde upptäckas vid en normal besiktning

• Det inte fanns varningssignaler i protokollet som borde ha utretts vidare

• Felet inte var förväntat utifrån husets ålder, skick och pris

• Bristen påverkar fastighetens värde eller funktion på ett oväntat sätt

Exempel är konstruktionsfel djupt inne i väggar eller under grund som inte gick att se vid okulär besiktning.

När fel inte anses dolda

Om köparens besiktningsman påtalat risker, eller om det funnits tydliga tecken på problem som köparen inte följt upp, anses felet inte vara dolt.
Då blir köparen själv ansvarig eftersom undersökningsplikten inte fullgjorts tillräckligt noggrant.

Bevisning vid tvist

Vid en tvist om dolda fel efter köparens besiktning används ofta:

• Besiktningsprotokollet som centralt bevis

• Vittnesmål eller utlåtanden från besiktningsmannen

• Tekniska utredningar som visar om felet borde ha upptäckts

• Jämförelser med vad som är rimligt att kräva utifrån husets ålder och skick

Sammanfattning

När köparen anlitar besiktningsman stärker det uppfyllandet av undersökningsplikten.

• Om besiktningen inte visade några risker kan felet i vissa fall klassas som dolt fel.

• Om risker påtalades men inte följdes upp är felet inte dolt, och ansvaret faller på köparen.

Besiktningsprotokollet blir därför en avgörande faktor i tvister om dolda fel vid fastighetsköp.