Vid ett fastighetsköp har köparen en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att köparen själv ansvarar för att noggrant granska fastigheten innan köpet. Om köparen missar fel som borde ha upptäckts, kan dessa senare inte åberopas som dolda fel i en tvist.
Vad innebär undersökningsplikten?
Undersökningsplikten innebär att köparen ska:
-
Noggrant undersöka fastighetens skick före köpet.
-
Identifiera fel och brister som är synliga eller misstänkbara.
-
Anlita en besiktningsman om det behövs för att uppfylla plikten.
Det är alltså köparen – inte säljaren – som bär risken för fel som hade kunnat upptäckas.
Vad måste undersökas?
Vid en normal undersökning ska köparen bland annat kontrollera:
-
Byggnadens skick (tak, fasad, fönster, golv, väggar).
-
Fuktrisker i källare, badrum och vind.
-
Installationer såsom el, vatten och värmesystem.
-
Tomten (dränering, marklutning, avlopp).
-
Eventuella varningssignaler, t.ex. lukt av mögel eller synliga sprickor.
När undersökningsplikten utökas
Undersökningsplikten är extra långtgående om:
-
Fastigheten är gammal eller i sämre skick.
-
Det finns tydliga varningssignaler som borde föranleda fördjupad undersökning.
-
Säljaren lämnat upplysningar som tyder på risker.
Exempel: Om det luktar fukt i källaren förväntas köparen anlita expert för att undersöka om det finns mögel eller skador i grunden.
Vad som inte omfattas
Köparen är inte skyldig att:
-
Utföra ingrepp i konstruktionen (riva väggar eller golv).
-
Förvänta sig helt osannolika fel.
-
Kontrollera sådant som säljaren uttryckligen garanterat vara i skick, om garantin är tydlig.
Konsekvenser vid tvist
-
Fel som borde ha upptäckts → Köparen ansvarar själv, det räknas inte som dolt fel.
-
Fel som inte kunnat upptäckas trots normal undersökning → Kan klassas som dolt fel och ge rätt till ersättning.
Sammanfattning
Köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp är mycket långtgående:
-
Köparen måste själv granska fastigheten och uppmärksamma både synliga och misstänkbara fel.
-
Vid minsta varningssignal krävs ofta fördjupad undersökning.
-
Endast fel som inte kunnat upptäckas trots undersökning kan klassas som dolda fel och ligga till grund för ersättning.
Undersökningsplikten är alltså en av de viktigaste faktorerna vid tvist om fastighetsköp.
