Vid en tvist om dolda fel i fastighet är en central fråga om köparen borde ha upptäckt felet redan vid besiktningen. Eftersom köparen har en långtgående undersökningsplikt, kan många krav falla om felet anses vara något som borde märkts. Men var går gränsen?
Köparens undersökningsplikt
Enligt jordabalken har köparen en skyldighet att:
-
Noggrant undersöka fastigheten.
-
Upptäcka fel som är synliga eller misstänkbara.
-
Anlita besiktningsman vid behov, särskilt vid tecken på risker.
Om köparen missat något som en noggrann undersökning skulle avslöjat, anses felet inte vara dolt.
Vad som anses upptäckbart
Ett fel anses upptäckbart om det:
-
Syns med blotta ögat (t.ex. fuktfläckar, sprickor i väggar).
-
Märks genom enkel funktionstest (t.ex. att kranar inte fungerar).
-
Indirekt framgår av varningssignaler (t.ex. unken lukt som borde föranlett vidare kontroll).
Besiktningsmannen förväntas inte riva väggar eller golv, men ska kunna identifiera tydliga riskområden.
När ett fel anses dolt trots besiktning
Ett fel kan fortfarande vara dolt även efter besiktning om det:
-
Ligger dolt i konstruktionen (t.ex. mögel inne i väggar).
-
Inte går att upptäcka utan ingrepp eller avancerad teknik.
-
Inte fanns några varningssignaler som pekade på problemet.
Exempel på avgörande situationer
-
Upptäckbart fel: En fuktfläck i källaren → köparen borde misstänkt fuktproblem.
-
Dolt fel: Fuktskada djupt inne i grunden utan några yttre tecken → köparen kunde inte upptäcka det.
-
Gränsfall: Svag lukt av mögel → frågan blir om en noggrann besiktningsman borde ha reagerat.
Bevisning vid tvist
För att avgöra om ett fel borde upptäckts vid besiktning använder man ofta:
-
Besiktningsprotokoll – visar vad som noterades och vilka risker som påpekades.
-
Sakkunnigutlåtanden – experter kan bedöma om felet borde upptäckts.
-
Fotodokumentation – kan styrka om tecken på fel fanns redan vid köpet.
Sammanfattning
Om ett fel borde upptäckts vid besiktning avgörs utifrån:
-
Om felet var synligt, misstänkbart eller dolt.
-
Köparens undersökningsplikt och hur noggrann besiktningen var.
-
Om det fanns varningssignaler som borde lett till fördjupad kontroll.
Endast fel som inte kunnat upptäckas trots en normal undersökning klassas som dolda fel – och kan därmed ge köparen rätt till ersättning.
