Det är något särskilt med att bygga sitt eget hus.
Ritningarna, valen, förväntan – och den där känslan när grunden läggs, som om framtiden får en fysisk form.
Men ibland kommer verkligheten ikapp redan efter inflyttning. Sprickor i väggarna, fukt i grunden, värmesystem som inte fungerar.
Och frågan väcks: Kan man tala om dolda fel i en husentreprenad – och vem bär ansvaret?
Dolda fel – men inte samma lag
När du bygger ett hus genom entreprenad gäller inte jordabalkens regler om dolda fel, som vid köp av en befintlig fastighet.
Här styr i stället konsumenttjänstlagen – och ibland även ett standardavtal, till exempel ABS 18, som ofta används i småhusentreprenader.
Skillnaden är avgörande.
Vid entreprenad är det byggaren, inte köparen, som ansvarar för att arbetet utförs fackmässigt.
Du som beställare har ingen “undersökningsplikt” i juridisk mening – ansvaret ligger hos den som byggt.
Fel i entreprenaden – inte dolda fel
I juridisk mening talar man därför inte om dolda fel, utan om fel i tjänsten.
Det kan handla om att:
-
arbetet inte utförts enligt avtalet,
-
resultatet avviker från vad du med fog kunnat förutsätta,
-
eller att byggaren använt olämpligt material eller bristfällig konstruktion.
Felet kan visa sig långt efter slutbesiktningen, men om det beror på entreprenörens arbete eller material ansvarar denne – ibland i upp till tio år.
Garanti och ansvarstid
I de flesta entreprenadavtal finns två viktiga tidsramar:
-
Garanti – vanligtvis två år. Under den tiden ska byggaren utan diskussion åtgärda fel, om de inte beror på beställaren.
-
Ansvarstid – oftast tio år efter slutbesiktningen. Under denna tid ansvarar entreprenören för väsentliga fel som beror på vårdslöshet eller felaktigt utförande.
Det betyder att även flera år efter inflyttning kan du kräva åtgärd – men du måste kunna visa att felet beror på byggarens misstag, inte på normalt slitage eller ändrad användning.
Reklamation och bevisning
Om du upptäcker ett fel ska du reklamera skriftligt så snart som möjligt.
Det räcker inte att nämna det vid ett möte – skriv, datera, spara.
Tidsfristen är “inom skälig tid” efter att du märkt felet. Vänta inte.
Sedan kommer frågan om bevisning.
För att få rätt krävs ofta ett oberoende utlåtande – en besiktningsman eller byggteknisk expert som kan fastställa vad felet beror på och när det uppstod.
I en entreprenadtvist väger det ofta tungt vem som kan beskriva felet mest konkret och tekniskt korrekt.
Rätten dömer inte utifrån känslan av orättvisa – utan utifrån bevis om byggteknik.
När tvist uppstår
Om parterna inte kommer överens kan tvisten hamna i tingsrätten.
Konsumenttjänstlagen ger beställaren starkt skydd, men processen kan vara tekniskt komplex och tidskrävande.
Därför försöker domstolen ofta få parterna att nå förlikning – till exempel att byggaren åtgärdar felet mot delad kostnad, eller betalar ersättning.
I mer allvarliga fall, där huset i praktiken är obeboeligt, kan hävning bli aktuell – men det är ovanligt.
Det nybyggda huset som löfte – och som ansvar
Att anlita en entreprenör för att bygga sitt hem är ett av livets största förtroenden.
Och ibland, när något går fel, känns det som ett brutet löfte snarare än ett juridiskt problem.
Men lagen försöker väga det förtroendet – mellan byggarens ansvar och beställarens rimliga förväntan.
Ett nytt hus får ha små skönhetsfel.
Men inte dolda risker, inte felaktig konstruktion, inte fukt som sipprar in bakom väggarna redan från början.
Så svaret är:
Ja, du kan kräva ersättning för fel i en husentreprenad, men det kallas inte “dolda fel”.
Det är ett fel i entreprenaden, och byggaren bär ansvaret – inte du.
Och det är nog rätt tänkt.
För när man bygger sitt hem ska man kunna lita på att det håller, inte bara för stunden, utan i årtionden framåt.
