När en köpare upptäcker ett dolt fel i en fastighet måste detta reklameras till säljaren. Ett centralt krav i lagen är att reklamationen sker inom skälig tid efter att felet upptäckts. Om köparen dröjer för länge kan rätten att kräva ersättning gå förlorad – även om felet i sig är allvarligt.
Vad innebär ”skälig tid”?
”Skälig tid” är ingen exakt tidsfrist, utan en bedömning från fall till fall. Domstolar tittar bland annat på:
-
Hur komplicerat felet är att upptäcka och utreda.
-
När köparen faktiskt förstod eller borde ha förstått att det rörde sig om ett dolt fel.
-
Om köparen agerade snabbt med att informera säljaren när misstanken bekräftades.
Generellt anses några månader vara acceptabelt, men väntar köparen längre riskerar kravet att falla.
Varför är skälig tid viktig?
Syftet är att skapa balans mellan köpare och säljare:
-
Köparen får tid att utreda felet, ofta genom besiktningsman eller tekniker.
-
Säljaren får besked så snart som möjligt och kan förbereda sitt försvar eller egna utredning.
Om köparen väntar för länge blir det svårare för säljaren att kontrollera felet och bevisningen försämras.
Exempel på när reklamation anses i tid
-
Köparen upptäcker fuktfläckar och anmäler detta skriftligen till säljaren inom två månader.
-
Köparen får först misstankar men låter en expert bekräfta skadan och reklamerar direkt därefter.
Exempel på när reklamation kan vara för sen
-
Köparen upptäcker felet men väntar ett halvår eller mer innan säljaren informeras.
-
Köparen dokumenterar felet men avvaktar flera månader med att göra en formell reklamation.
Förhållandet till preskriptionstiden
Även om den absoluta preskriptionstiden är 10 år från tillträdet, måste köparen alltid reklamera inom skälig tid efter upptäckten. Det räcker alltså inte att ligga inom 10-årsgränsen om man väntat för länge med att agera.
Sammanfattning
Att reklamera inom skälig tid är avgörande för att kunna åberopa dolda fel.
-
Några månader anses i regel acceptabelt, men längre dröjsmål kan leda till att rätten går förlorad.
-
Köparen bör därför alltid agera snabbt, dokumentera felet och skriftligen informera säljaren.
En tydlig och tidig reklamation ökar chanserna att få rätt vid tvist om dolda fel i fastighet.
