När en köpare upptäcker ett dolt fel i en fastighet och riktar krav mot säljaren kan en tvist uppstå. En central fråga i dessa tvister är bevisbördan – det vill säga vem som måste bevisa vad. Bevisbördan är avgörande för om köparen har rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning.
Vem har bevisbördan?
Huvudregeln är att det är köparen som har bevisbördan. Köparen måste visa att:
-
Ett fel faktiskt finns.
-
Felet fanns vid köptillfället.
-
Felet inte kunde upptäckas vid en normal undersökning (dolt fel).
-
Felet inte heller kunde förväntas utifrån husets ålder, skick och pris.
Om köparen inte kan bevisa dessa omständigheter faller kravet mot säljaren.
Vad behöver bevisas i praktiken?
För att lyckas i en tvist om dolt fel behöver köparen lägga fram bevis för:
-
Förekomsten av felet – genom utlåtanden från besiktningsmän, byggtekniker eller andra sakkunniga.
-
Tidpunkten för felet – att skadan eller bristen fanns redan vid köpet och inte uppstått senare.
-
Doldheten – att felet inte kunde upptäckas trots undersökningsplikt.
-
Påverkan på värdet – att felet påverkar fastighetens marknadsvärde eller användbarhet.
Vilka bevismedel används?
I tvister om dolda fel används ofta:
-
Besiktningsprotokoll från före och efter köpet.
-
Fotodokumentation av felet och dess omfattning.
-
Tekniska utlåtanden från sakkunniga experter.
-
Historiska handlingar, till exempel bygglov, tidigare reparationer eller försäkringsärenden.
När kan bevisbördan förskjutas?
Även om köparen bär huvudansvaret kan bevisbördan i praktiken förskjutas om:
-
Säljaren lämnat felaktiga uppgifter eller undanhållit information.
-
Säljaren lämnat en uttrycklig garanti om fastighetens skick.
-
Felet är så omfattande att det framstår som osannolikt att det uppstått efter köpet.
I sådana fall kan det bli säljaren som måste motbevisa köparens påstående.
Sammanfattning
Vid tvist om dolt fel är det i första hand köparen som måste bevisa att felet uppfyller kriterierna för dolt fel. Bevisning i form av besiktningsprotokoll, sakkunnigutlåtanden och dokumentation är ofta avgörande. Endast i vissa fall kan bevisbördan delvis föras över på säljaren, till exempel om denne lämnat felaktiga uppgifter.
