Vid ett fastighetsköp som senare visar sig innehålla dolda fel är huvudregeln att köparen kan kräva prisavdrag och i vissa fall skadestånd. Men i särskilt allvarliga situationer kan köparen även ha rätt att häva köpet. Hävning är dock en ovanlig och långtgående åtgärd som endast blir aktuell vid mycket allvarliga brister.
Vad krävs för att hävning ska vara möjlig?
För att en köpare ska kunna häva köpet på grund av dolt fel krävs att:
-
Felet är väsentligt, det vill säga så allvarligt att fastigheten inte kan användas på det sätt som köparen med fog förväntade sig.
-
Köparen kan visa att hen inte skulle ha köpt fastigheten om felet varit känt.
-
Felet inte är en följd av normalt slitage eller något som kunde förväntas utifrån husets ålder och skick.
Exempel på fel som kan leda till hävning
-
Allvarliga konstruktionsfel i grund eller stomme som gör huset obeboeligt.
-
Omfattande mögel- eller fuktskador som påverkar inomhusmiljön och hälsan.
-
Olovliga tillbyggnader eller byggnader utan bygglov som riskerar att behöva rivas.
-
Fel som innebär att fastigheten inte kan användas som permanentbostad trots att det var syftet med köpet.
När hävning normalt inte blir aktuellt
De flesta fel, även om de är kostsamma att åtgärda, leder inte till hävning utan till prisavdrag. Hävning beviljas inte om:
-
Felet går att reparera utan att fastigheten förlorar sitt huvudsakliga värde.
-
Felet endast påverkar delar av fastigheten, exempelvis ett badrum eller ett tak.
-
Köparen fortfarande kan nyttja fastigheten som bostad efter åtgärder.
Konsekvenser av hävning
Om köpet hävs innebär det att:
-
Köparen lämnar tillbaka fastigheten.
-
Säljaren återbetalar köpeskillingen.
-
Köparen kan få ersättning för vissa merkostnader, till exempel tillfälligt boende eller flytt.
Detta gör hävning till en långtgående påföljd som domstolar är restriktiva med att bevilja.
Beviskrav vid hävningstvister
För att lyckas med en hävning krävs omfattande bevisning, till exempel:
-
Tekniska utlåtanden från byggnadssakkunniga.
-
Dokumentation av felets omfattning och påverkan på fastighetens värde.
-
Värderingsintyg som visar att köpet inte skulle ha skett om felet varit känt.
Sammanfattning
Hävning på grund av dolt fel är endast möjlig när felet är så allvarligt att fastigheten i praktiken inte kan användas som avsett. Detta gäller främst vid konstruktionsfel, omfattande fuktskador eller olagliga byggnationer. I de flesta andra fall är prisavdrag eller skadestånd den aktuella lösningen.
