Vid ett fastighetsköp är det inte bara köparen och säljaren som spelar en central roll. Även mäklaren har ett ansvar enligt fastighetsmäklarlagen. Om ett dolt fel uppstår efter köpet kan frågan väckas om mäklarens agerande haft betydelse – särskilt om information saknats eller om risker inte tydliggjorts.
Mäklarens informationsplikt
En mäklare ska:
-
Vara opartisk mellan köpare och säljare
-
Säkerställa att båda parter får korrekt och tydlig information
-
Uppmärksamma köparen på uppenbara risker eller brister
-
Kontrollera viktiga handlingar, exempelvis bygglov, fastighetsutdrag och besiktningsprotokoll
Om mäklaren brister i denna plikt kan det i vissa fall ge köparen rätt till skadestånd.
När mäklarens roll kan minska säljarens ansvar
Mäklaren kan påverka gränsdragningen mellan säljare och köpare genom att:
-
Informera om kända risker, vilket gör att köparen inte kan åberopa dem som dolda fel
-
Förmedla besiktningsprotokoll där risker framgår, vilket stärker köparens undersökningsplikt
-
Tydliggöra att fastigheten säljs i befintligt skick, vilket kan påverka köparens förväntningar
När mäklarens roll kan öka ansvaret
Om mäklaren brustit i sin informationsplikt kan ansvaret i praktiken bli större för både mäklaren och säljaren:
-
Om mäklaren undanhållit viktig information kan köparen ha rätt till skadestånd från mäklaren
-
Om mäklaren inte upplyst om brister i dokumentationen kan det tolkas som felaktig rådgivning
-
Om mäklaren inte uppmärksammat uppenbara varningssignaler kan det tala för att köparen inte fick rätt förutsättningar för att uppfylla sin undersökningsplikt
Bevisning vid tvist
För att avgöra mäklarens roll i en tvist används ofta:
-
Dokumentation av objektsbeskrivning och prospekt
-
Korrespondens mellan köpare, säljare och mäklare
-
Eventuella besiktningsprotokoll som mäklaren förmedlat
-
Vittnesmål om vilka upplysningar som gavs inför köpet
Sammanfattning
Mäklaren kan både minska och öka risken för tvist om dolda fel genom sitt agerande.
-
En mäklare som upplyser om risker tydliggör köparens ansvar.
-
En mäklare som brister i sin informationsplikt kan själv bli ansvarig för skadestånd.
Därför är mäklarens roll central vid fastighetsköp, och tydlig dokumentation är avgörande om en tvist om dolda fel skulle uppstå.
