Vid köp av fastighet förväntar sig köparen att byggnaderna är uppförda i enlighet med gällande regler. När det senare visar sig att delar av huset saknar bygglov eller att en tillbyggnad är olovlig kan det leda till stora problem. Frågan blir då om detta räknas som ett dolt fel och om säljaren kan hållas ansvarig.
När fel i bygglov kan vara dolt fel
Felaktiga bygglov eller olovliga tillbyggnader kan räknas som dolda fel om:
-
Köparen inte informerats om att byggnaden eller tillbyggnaden saknar lov
-
Bristen inte gick att upptäcka vid en normal undersökning eller genom vanliga handlingar
-
Avvikelsen innebär att byggnaden inte får användas som tänkt, eller att kostsamma åtgärder krävs för att rätta till felet
-
Det påverkar fastighetens värde eller användbarhet på ett oväntat sätt
Exempel är attefallshus som byggts större än tillåtet, garage eller uterum utan bygglov eller bostadsytor som inte är godkända för permanent boende.
När bygglovsbrister inte är dolda fel
Alla problem med bygglov räknas inte som dolda fel. De faller normalt inte under säljarens ansvar om:
-
Köparen själv enkelt hade kunnat kontrollera bygglovshandlingar hos kommunen
-
Uppgifterna framgått av fastighetens dokumentation men köparen inte granskat dem
-
Säljaren tydligt upplyst om att bygglov saknas eller att byggnaden är uppförd utan tillstånd
Konsekvenser för köparen
Om en byggnad saknar bygglov kan köparen drabbas av:
-
Krav på att riva eller ändra olovliga byggnadsdelar
-
Betalning av byggsanktionsavgifter
-
Minskning av fastighetens värde om delar inte får användas som bostad eller lokal
Bevisning vid tvist
Vid en tvist om bygglovsproblem kan följande bevis vara avgörande:
-
Kommunala bygglovshandlingar och beslut
-
Avvikelser mellan byggnadsritningar och faktiskt utförande
-
Dokumentation av säljarnas upplysningar eller brist på information
-
Värderingsutlåtanden om hur fastigheten påverkats ekonomiskt
Sammanfattning
Felaktiga bygglov eller olovliga tillbyggnader kan räknas som dolda fel om de inte var kända, inte kunde upptäckas vid köpet och får betydande konsekvenser för köparen. Om köparen däremot enkelt kunde ha kontrollerat lovet själv eller om säljaren informerat om bristen, faller ansvaret på köparen.
Tvister om bygglov handlar därför ofta om informationsplikt och undersökningsplikt – och var gränsen går mellan köparens och säljarens ansvar.
