Vid en tvist om dolda fel i fastighet är det ofta avgörande att avgöra om en brist verkligen är ett fel – eller om det i själva verket rör sig om normalt slitage. Endast fel som är oväntade och dolda kan ge köparen rätt till ersättning. Normalt slitage hör däremot till det man som köpare får acceptera vid ett fastighetsköp.
Vad menas med normalt slitage?
Normalt slitage är den naturliga förslitning som uppstår med tiden i en bostad. Det innebär att vissa brister förväntas utifrån:
-
Fastighetens ålder
-
Materialens livslängd
-
Husets skick och prisnivå
Det som är slitage i ett 30 år gammalt hus kan uppfattas som fel i en nybyggd fastighet – därför görs alltid en helhetsbedömning.
Exempel på normalt slitage
-
Slitna golv, repor eller missfärgningar.
-
Dragiga fönster i äldre hus.
-
Mindre sprickor i väggar eller tak på grund av sättningar.
-
Äldre installationer (t.ex. el, vatten eller avlopp) som fortfarande fungerar men inte är moderna.
-
Takpapp eller takpannor som börjar närma sig slutet av sin livslängd.
Sådant betraktas inte som dolt fel, utan som naturliga åldersförändringar.
När slitage inte längre är ”normalt”
Ett problem kan bedömas som fel – och inte normalt slitage – om:
-
Slitaget är onormalt stort i förhållande till husets ålder.
-
Det finns dolda skador (t.ex. omfattande röta i bärande konstruktion).
-
Säljaren lämnat utfästelser eller garantier som visar att skicket borde vara bättre.
-
Felet innebär att fastigheten inte kan användas på normalt sätt.
Sambandet med undersökningsplikten
Köparen har en undersökningsplikt och ska räkna med normalt slitage.
-
Synliga tecken på ålder och bruk är köparens ansvar.
-
Endast fel som inte kunnat upptäckas och som inte kan förväntas anses som dolda.
Sammanfattning
-
Normalt slitage = naturliga brister utifrån ålder, användning och pris → köparen får tåla det.
-
Onormalt slitage eller oväntade skador = kan klassas som fel, eventuellt dolt fel → säljaren kan hållas ansvarig.
Vid tvister om fastighetsköp blir frågan ofta om bristen är ett normalt åldersrelaterat slitage eller en oväntad skada som ger rätt till ersättning.
