Vid köp av en fastighet kan det ibland visa sig att huset har brister som inte var kända vid köpet. Då kan det handla om ett så kallat dolt fel. Att förstå vad som räknas som dolt fel är avgörande för både köpare och säljare, eftersom det kan leda till tvist om fastighetsköp och krav på ersättning.
Definition av dolt fel
Ett dolt fel är en brist i fastigheten som:
-
Inte var upptäckbart vid köpet, även om köparen gjort en noggrann undersökning.
-
Inte var förväntat utifrån fastighetens ålder, skick och pris.
-
Påverkar fastighetens värde eller användbarhet negativt.
Exempel på dolda fel
Vanliga typer av dolda fel i fastigheter kan vara:
-
Fuktskador i väggar eller grund som inte syns vid en besiktning.
-
Felaktig eldragning eller brister i VVS-system som inte upptäcks förrän efter inflyttning.
-
Angrepp av mögel eller hussvamp i konstruktionen.
-
Byggfel som inte följer byggnormer men inte kunde ses utan ingrepp.
Vad som inte räknas som dolt fel
Det är viktigt att skilja på dolda fel och brister som köparen själv ansvarar för att upptäcka. Följande är inte dolda fel:
-
Skador eller brister som var synliga vid köpet.
-
Problem som kunde upptäckas genom en noggrann besiktning.
-
Normalt slitage utifrån husets ålder.
-
Förväntade brister i äldre fastigheter, t.ex. dragiga fönster eller sliten takpapp.
Köparens undersökningsplikt
För att ett fel ska räknas som dolt krävs att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Det innebär att köparen måste:
-
Noggrant undersöka fastigheten innan köpet.
-
Ofta anlita en besiktningsman.
-
Reagera på varningssignaler, till exempel fuktfläckar eller lukt.
Om köparen missat att undersöka något som borde ha kontrollerats, kan det inte senare hävdas som dolt fel.
Sammanfattning
Ett dolt fel i en fastighet är en brist som inte gick att upptäcka vid köpet, som inte kunde förväntas och som påverkar fastighetens värde eller funktion. Exempel är fuktskador, byggfel eller dold mögelproblematik. Däremot räknas inte synliga skador eller normalt slitage som dolda fel.
Vid tvist om dolda fel blir ofta frågan om köparens undersökningsplikt och vad som var rimligt att förvänta sig avgörande.
